Ликвидность недвижимости: что это такое и от чего зависит

Что такое ликвидность недвижимости простыми словами

Ликвидность недвижимости - это спрос на нее на риэлторском рынке. Эта характеристика показывает, насколько привлекательным объект будет для покупателей, от нее напрямую зависит срок продажи и итоговая цена. Например, для ликвидной квартиры можно будет найти покупателя за 2-3 недели, а неликвид может оставаться на рынке годами и не вызывать интереса. Владельцу придется снижать стоимость или искать способы повысить ликвидность, чтобы сделать объект более привлекательным. 

Один из важных факторов, влияющих на ликвидность установленная владельцем цена. Если она будет явно завышенной при несоответствии других показателей, спроса на такое жилье не будет. Собственнику придется опускать ее до адекватного рыночного уровня только в этом случае появятся реальные предложения о покупке. Не стоит терять время и ждать, пока найдется покупатель: лучше сразу провести оценку и установить адекватную стоимость для быстрого заключения сделки.

Зачем важно учитывать ликвидность при покупке и продаже?

Ликвидность недвижимости обязательно учитывается при покупке. Если квартира находится B отдаленном районе с плохой транспортной доступностью, имеет неудобную планировку или находится в плохом состоянии, ее будет крайне трудно перепродать. Из-за этого новый собственник не сможет переехать в другое жилье и будет вынужден оставаться в некомфортных условиях.

Ликвидность объекта - это особенно важный показатель для тех, кто приобретает жилье, чтобы сохранить и преумножить накопленный капитал. Правильным решением станет покупка ликвидного объекта в момент снижения цен: это позволит сохранить накопления, а затем увеличить их с помощью продажи недвижимости в период подъема цен на квадратные метры. Например, если возле дома открыли новую станцию метро, обустроили парк или возвели новую школу, ценность объекта повысится. 

Профессиональное инвестирование в недвижимость требует тщательной подготовки. Каждый объект нужно внимательно изучать, чтобы впоследствии избежать проблем с перепродажей и не потерять вложенные деньги. Вкладывать капитал можно не только в жилую, но и коммерческую недвижимость: она также может быть ликвидной или неликвидной. Правильно выбранный объект принесет крупный доход при своевременной перепродаже.

Основные факторы, влияющие на ликвидность

Ликвидность жилья - это многогранный показатель. Она складывается не из одного, а из целого комплекса факторов, от которых будет зависеть спрос на объект. Далеко не все из них владелец может изменить своими силами: например, можно сделать перепланировку или провести капитальный ремонт, но нельзя повлиять на экологическую или транспортную ситуацию. Все это нужно учитывать еще при выборе жилья, чтобы впоследствии избежать крупных финансовых потерь при перепродаже.

Расположение и инфраструктура

Один из первых параметров при оценке недвижимости ее расположение и наличие рядом объектов городской инфраструктуры. Это удобные дороги, транспортные развязки, остановки общественного транспорта, а также социальные, коммерческие и культурные объекты: школы, больницы, торговые центры и т.д. Ликвидный объект расположен в полностью обжитом районе с развитым общественным транспортом, недалеко от него должно быть все необходимое для жизни семьи.

Отсутствие инфраструктуры типичная проблема новостроек, когда возле новых высотных домов нет практически ничего для комфортной жизни. Новоселам приходится ждать, пока район будет полностью обжит и в нем появится все необходимое. Этот процесс занимает десятилетия, и все это время квартиру будет сложно перепродать, так как покупатели будут обращать внимание на отсутствие в районе необходимых объектов.

Экология района

Большим плюсом для покупателей жилья является экологическое благополучие района. Если рядом есть парк или лесопарковая зона, жильцам обеспечен свежий воздух, хорошее место для прогулок с собакой или утренних пробежек. Экологическая чистота района важное условие качества жизни и сохранения здоровья, поэтому она особенно важна для молодежи и пожилых покупателей. 

И наоборот, экология района резко ухудшается, если в нем работают промышленные предприятия, мусорные полигоны, мусороперерабатывающие полигоны и другие опасные объекты. Плохая экологическая ситуация отпугивает семьи с детьми и молодые пары, для квартиры в таком районе будет очень непросто найти покупателей.

Тип недвижимости и технология строительства

Растут требования покупателей к качеству недвижимости и комфорту. Когда-то «хрущевские» панельные дома считались образцом, а сейчас они воспринимаются как устаревшие И неудобные. На смену панельным «брежневкам» C типовыми однообразными планировками приходят новые монолитные дома. Квартиры в них можно обустраивать по собственному вкусу, что привлекает покупателей. 

Будущие владельцы смотрят на качество строительства, наличие утепленных фасадов, пластиковых окон, шумоизоляции и другие условия, которые напрямую влияют на комфорт проживания. Ликвидный объект должен соответствовать новым требованиям к качественному жилью, иначе он не будет пользоваться спросом на рынке.

Планировка и метраж

Квартиры типовой планировки пользуются спросом, но стоят дешевле, чем жилье с индивидуальными планировочными решениями. Наиболее востребованные объекты на риэлторском рынке студии и однокомнатные квартиры небольшой площади: их часто приобретают студенты и молодые пары в качестве первого жилья, а затем перепродают новым владельцам. 

Квартиры большой площади продаются хуже из-за высокой стоимости и ограниченного сегмента покупателей. Сложнее всего продать элитное жилье люкс-класса: уникальные дорогие объекты могут годами ждать нового владельца.

Этаж и вид из окон

Этажность важный показатель для покупателей, напрямую влияющий на рыночную цену жилья. Традиционно стоимость ниже на первый и последний этаж: квартиры на первых этажах хуже освещаются солнцем, у жильцов могут быть проблемы с приватностью и безопасностью. Последний этаж грозит протечками с крыши и другими неприятностями, поэтому ликвидность таких квартир ниже.

Красивый вид из окон

Если Один из плюсов для владельцев многоэтажных домов окна выходят на лес или парк, с них открывается живописный вид на проспект и городские улицы, такая квартира будет стоить дороже. Цену дополнительно увеличивает наличие просторного балкона или лоджии.

Состояние и качество ремонта

При осмотре покупатель обязательно обратит внимание на техническое состояние жилья и качество ремонта. Если отделка не обновлялась много лет, недвижимость потребует немалых дополнительных вложений и времени на ремонт. Такой вариант не подходит покупателям, которым нужно переехать сразу после заключения сделки.

Однако ликвидность не всегда напрямую зависит от качества ремонта. Например, квартиры с эксклюзивной дизайнерской отделкой не всегда удается быстро продать - они стоят дороже, однако нравятся далеко не всем покупателям. Вкусы у всех разные, и придется ждать, пока на объект обратит внимание покупатель с такими же эстетическими предпочтениями, как у прежнего владельца.

Слишком нестандартная и вычурная отделка, наоборот, может стать фактором, снижающим ликвидность.

Юридическая чистота объекта

Покупатели обращают внимание на юридическую чистоту и готовность документов к перепродаже недвижимости. Если каких-то бумаг нет, есть долги за коммунальные услуги или невыписанные жильцы, сделка может затянуться. Риелторы обязательно проводят проверку юридической чистоты, чтобы их клиенты не столкнулись с неприятными сюрпризами.

Как определить ликвидность недвижимости?

Ликвидный объект - это жилье, которое можно быстро и без проблем продать. Этот показатель определяется сразу по нескольким показателям:

• Скорость продажи. Наиболее ликвидные объекты «улетают» за несколько дней, особенно если владелец стремится быстрее закрыть сделку и устанавливает цену ниже рыночной.
• Соотношение цены и спроса. Завышенная стоимость снижает спрос и замедляет поиск покупателей, сниженная - ускоряет заключение сделки, но приводит к потере выгоды продавца.
• Прогноз роста стоимости. Если район активно развивается, строятся новые транспортные пути и инфраструктурные объекты, стоимость квартир в многоквартирных домах в перспективе значительно вырастет. Это напрямую влияет на ликвидность: такие квартиры будут пользоваться повышенным спросом у инвесторов.

Ликвидность недвижимости простыми словами - это возможность успешно продать жилье с получением максимальной суммы в минимальное время. Ее оценивают по целому ряду показателей, и она может меняться в зависимости от изменения ситуации в районе.

Как повысить ликвидность квартиры или дома?

Каждый владелец заинтересован в повышении ликвидности жилья, если планирует его продажу. Чтобы точно определить стоимость, рекомендуется провести процедуру оценки - это позволит выявить все имеющиеся проблемы, которые снижают стоимость. Повысить ликвидность объекта можно несколькими способами:

1. Сделать косметический или капитальный ремонт. Чтобы квартира производила приятное впечатление на покупателей, иногда достаточно обновить чистовые покрытия и устранить самые серьезные технические проблемы. Нет необходимости делать роскошную отделку: достаточно сделать жилье приятным на вид и обеспечить хотя бы базовый уровень комфорта.
2. Правильно оформить документы. Нужно решить проблемы с приватизацией, выписать всех жильцов перед продажей, по возможности погасить задолженность перед управляющей компанией. Риелторское агентство поможет привести документы в порядок.
3. Подготовить объект к показам. Для этого полезно хотя бы временно навести порядок в подъезде, сделать уборку, убрать все, что может испортить впечатление.
4. Адекватно оценить стоимость. Завышенная цена не поможет получить больше денег: объект будет оставаться в базе риелтора, пока цена не будет снижена до приемлемого уровня.

Ликвидность разных видов недвижимости

Ликвидность отличается для разных видов недвижимости. У каждого из них есть особые факторы, влияющие на стоимость:

• Новостройки. Для новых домов решающее значение имеют качество строительства, комфорт планировки, удобное расположение, наличие инфраструктуры поблизости. Новые квартиры стоят недешево, и покупатели придирчиво выбирают объекты по всем параметрам.
• Вторичное жилье. Для вторичных объектов важную роль играет техническое состояние дома и самой квартиры, благоустройство района, транспортная доступность. Такое жилье стоит дешевле новостроек, и требования к нему ниже.
• Загородные дома. Их ликвидность оценивается по целому ряду факторов: расположение, транспортная доступность, состояние, наличие коммуникаций, благоустройство участка и не только. Продать дом сложнее, чем квартиру, так как нужно найти покупателя, которого устроят все особенности объекта.
• Коммерческая недвижимость. Ее ликвидность оценивается по востребованности у арендаторов, удобному расположению и другим параметрам.

Итоги

Ликвидный объект недвижимости - это выгодное вложение капитала, которое может принести немалую прибыль. Ликвидность определяют по целому ряду параметров, которые отличаются для каждого вида недвижимости. Одним из самых перспективных направлений может стать покупка готовых апартаментов или коммерческих помещений для сдачи в аренду. Они приносят постоянный доход после передачи арендаторам, а потом могут принести дополнительный капитал при выгодной перепродаже.